Friværdi i bolig

Hvad er friværdi?

Friværdi er forskellen mellem din boligs aktuelle markedsværdi og den resterende gæld. Ejer du en bolig til 3 mio. kr. med en restgæld på 800.000 kr., er din friværdi 2,2 mio. kr.

For mange danskere udgør friværdien den største enkeltpost i den samlede formue, ofte større end al pensionsopsparing tilsammen. Alligevel inddrages boligen sjældent aktivt i pensionsplanlægningen, fordi det kræver et bevidst valg at omsætte den til likviditet.

Et aktiv med lav likviditet

En friværdi er bunden kapital. Du kan ikke hæve den løbende som fra en pensionskonto, og den udbetaler ikke automatisk et månedligt beløb. Det gør den anderledes end andre aktiver - stor værdi, men utilgængelig, medmindre du tager et aktivt skridt.

Det er præcis det, der gør boligplanlægning vigtig i pensionen. Friværdien kan have stor betydning for din samlede økonomi, men kun hvis du forholder dig til den.

Fire strategier for friværdien

Der er ikke én rigtig måde at bruge friværdien på. Det afhænger af, om du ønsker at blive boende, flytte, eller frigøre kapital til investeringer.

• Sælg og bo til leje Den mest direkte strategi. Hele friværdien frigøres som kontanter, der kan investeres eller bruges direkte. Du slipper for ejendomsomkostninger som ejendomsværdiskat, grundskyld og vedligehold, men betaler til gengæld husleje løbende. For dem med høj friværdi og relativt lille pensionsopsparing kan strategien markant forbedre den månedlige økonomi i pensionen.
• Købe billigere bolig Du sælger, køber noget mindre eller billigere, og frigiver prisforskellen som fri kapital. Du beholder boligformen og egenkapitalen i en ny, mindre bolig, men henter likviditet ud af overskuddet. En populær strategi for par, der ikke længere har brug for en stor familiebolig.
• Friværdilån Et lån mod boligens friværdi, også kaldet nedsparingslån. Provenuet er skattefrit, og renteudgifterne er fradragsberettigede. Du bliver boende, men optager gæld i takt med at du trækker på friværdien. Ulempen er, at gælden reducerer den friværdi, der ellers ville stå til rådighed ved et fremtidigt salg eller arv.
• To boliger til én Finder man en ny partner, og begge ejer en bolig, så ser man ofte at begge boliger sælges, og der købes en ny fælles. Prisforskellen frigøres som fri kapital, og de løbende boligomkostninger halveres. Strategien er særligt effektiv, hvis begge boliger er fuldt eller delvist frigjort for gæld.

Skat ved salg af helårsbolig

En af de største fordele ved friværdien er skattemæssig. Fortjenesten ved salg af en helårsbolig, hvor du selv har boet, er som udgangspunkt skattefri under den såkaldte parcelhusregel. Det gælder uanset, hvor stor gevinsten er.

Det er en markant forskel fra salg af aktier og andre investeringsaktiver, der beskattes som aktieindkomst med op til 42%. De typisk mange hundrede tusinde kroner eller mere, du måske har tjent på boligstigninger siden købet, kan altså frigøres helt uden skat.

Reglerne indeholder undtagelser, bl.a. for boliger der ikke har været din primære bopæl eller ved særlige ejendomstyper. Rådfør dig med en rådgiver, inden du planlægger større boligbeslutninger.

Tidspunkt og timing

En friværdi, der frigøres tidligt i pensionen, kan investeres og vokse over de resterende år. Frigøres den sent, tjener den primært til at dække de allersidste år. Af den grund kan det give mening at planlægge et eventuelt salg eller downsizing relativt tidligt i pensionen, frem for at afvente til det er nødvendigt.

For mange pensionister er der også en menneskelig dimension - det er lettere at flytte, når man er rask og rørlig, end når helbredet begynder at sætte begrænsninger. Timing er dermed ikke kun et spørgsmål om økonomi.

Friværdi i din samlede pensionsøkonomi

Friværdien er ikke en erstatning for pensionsopsparing, men et supplement. En sund pensionsplan kombinerer typisk:

• Løbende pensionsindkomst fra rate- og livrentepensioner
• Folkepension og ATP fra pensionsalderen
• Frie midler, f.eks. aktier og bankopsparing, til fleksible udgifter
• Friværdi, der frigøres som en engangsbeløb på det rette tidspunkt

Friværdien adskiller sig ved at være et engangsprovenu, ikke en løbende indkomst. Det egner sig godt til at dække en specifik fase, f.eks. de første år af pensionen inden folkepensionen slår til, eller til at finansiere en større udgift som en ny bolig eller hjælp til børn.

Modellér din bolig i Pensionsplan

I Pensionsplan kan du tilføje ejerboliger og modellere, hvornår og hvordan du frigør friværdien. Det giver dig mulighed for at:

• Registrere en eksisterende bolig og planlægge, hvornår du sælger
• Modellere en fremtidig boligkøb og se, hvad det koster i frie midler på det pågældende tidspunkt
• Kombinere salg og køb, f.eks. sælg nuværende bolig ved 65, køb noget mindre til 2 mio. kr., og invester resten
• Simulere par-scenariet, hvor to boliger slås sammen til én og differencen tilføjes de frie midler

Simuleringen medtager provenuet fra boligsalget på det tidspunkt, du har planlagt det, og fratrækker udgiften til en eventuel ny bolig. Du kan dermed se den samlede effekt på din plan år for år.